第一证券培育住房租赁市场要有精细化供给思维

　　李宇嘉

　　又是一年高校“毕业季”，租赁市场开始热闹起来了。据报道，广州的黄埔区靠近天河、越秀等就业密集区，也是新兴产业集聚区，该区科学城、萝岗等近年来落户了不少科技型企业，成为毕业生租赁的首选地。

　　6月份，黄埔区有70%的房源租给今年刚毕业大学生。据中介小哥讲，优质房源发布出去后，一两天就一抢而空。笔者把这则消息告诉单位新毕业的大学生，他们说现在租金比较低、卖相也不错的房源很少，要么是租金高（超过3000元/月）的长租公寓、私人业主商品房，要么就是卖相很差（主要是采光通风、户型或装修等较差的楼梯老破小），适宜的房源很少。

　　最后，他们多数选择几个人合租一套商品房，等日后工资积攒够了再单独租一套。但其实算下来，合租的平均租金更高了。只不过，每个人的租金负担下降了，住起来还算舒适，只是公区无人打理。从意愿来讲，这些90后、00后们想租“一房一厅”的户型，私密性更好、舒适度更高，还不受打扰。工作稳定的话，自己也愿意长租下去，甚至花钱置办一些简易家具。

　　事实上，这类房子太少了。但同时，调研也发现，市场上空置待租的老旧住房、商办类公寓等又非常多，很多业主抱怨“降租金”也租不出去。笔者认为，主要问题在于供求不匹配，有的室内装修或配置、卫生状况、公共配套、通勤可达性方面存在硬伤，有的安全感、体验感较差，有的后期管理不到位，有卫生或安全问题，导致一边长期空置无人问津，一边是租不到房。

　　不久前，笔者到内地某四线城市调研。这里房多人少，照理说租赁市场乏善可陈。但调研一圈儿下来，发现细分的租赁赛道很活跃。比如，这个城市近年来重视创文创卫，吸引了大量的环卫、园林养护工人。经盘问后才知道，这些人很多都租在小区地面上的“车库里”。业主把车库卷帘门改成房门，地板上搭一张简易的床，就可以租出去了，一年租金大概7000-8000元。

　　租这类房子的，一般都是中老年打工人群，两口子居多，算上在公交、家政、餐饮店打工的配偶，这个人群数量在1000人左右。对于一个只有20万人左右的城市来说，这个规模不小了。另外，一家200多人的餐饮连锁店，80%的是服务人员、配餐人员、厨师等人群，多数人租在楼上商铺改的简易房源中，8平方米租金约600-800元/月，尽管便宜，但有消防风险。

　　这几个案例中，共性的问题是，被调研的租客都对当前的租赁状态不满意。就其影响来看，往小了说，普遍不愿意在房间里、客厅里添置生活设施，租赁日子得过且过；往大了说，觉得很难在城市里扎根，上面那些中老年租客，大多要告老还乡，年轻人则面临未来的搬迁预期。无论是对各地引进和留住人口，打造细水长流的内需和消费动力来说都是不利的。

　　但同时，无论哪个城市，都有大量空置房源，各地租金已连续下跌4年了，很多地方还在绞尽脑汁地“去库存”。笔者认为，新时期的住房管理，该要彻底换思路了。从住房选择来看，大多数城市租房、买二手房、买新房已是三分天下了，热点城市租赁依然占主导。对广大年轻人来说，租赁（或长租）是再自然不过的居住形式了：先租着，等收入能支付了再买房。

　　从调研看，并非不切实际地租或买高品质的房子，而是有适宜的租赁面积、适宜的租金、卫生环境尚可、没有嘈杂打扰休息、楼栋有管理员、消防等隐患降到最低、设施坏了及时修理、楼下有通勤公交等，但满足这些条件的并不多。本质上，供给端太注重物质空间，但基于租赁需求的服务和管理严重缺失，后者才是当下关注的焦点，毕竟租赁也从“有没有”转向“好不好”。

　　目前来看，制约供需匹配的主要因素是“算不过账”，即租金覆盖不了成本。但事实上，无论是老旧住房、商办公寓等，都存在严重过剩问题，招商引资或销售出去基本无可能。针对不同租赁需求做供给侧改革，更多是服务和管理到位，打造有秩序的供给，其带来的不仅是盘活存量资源的效果，更是降低城市化成本、扎根成本，培育本地可持续内需和住房发展的基础。

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